2020年初的一場(chǎng)突如其來的疫情，給整個(gè)酒店行業(yè)帶來了前所未有的打擊，但同時(shí)，這一年也是深圳特區(qū)成立的第40周年。在后疫情時(shí)期的經(jīng)濟(jì)重啟之路上，粵港澳大灣區(qū)或許是未來重要的一站。在此期間，大灣區(qū)內(nèi)酒店供需現(xiàn)狀是怎樣的？后疫情時(shí)代下，未來市場(chǎng)投資趨勢(shì)以及產(chǎn)品趨勢(shì)又將如何？本期我們將結(jié)合相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)粵港澳大灣區(qū)的酒店市場(chǎng)進(jìn)行深度解讀。

全國(guó)酒店市場(chǎng)景氣指數(shù)隨疫情平穩(wěn)逐步回暖

在疫情發(fā)生之初，全國(guó)酒店景氣指數(shù)一度跌落到歷史冰點(diǎn)。但隨著疫情的逐步恢復(fù)，指數(shù)開始回暖，又因今年年初多地點(diǎn)狀疫情的反復(fù)在第一季度有所回落。目前，全國(guó)酒店景氣指數(shù)仍隨疫情的發(fā)展起伏有所波動(dòng)。

▲酒店景氣指數(shù)隨疫情的發(fā)展起伏有所波動(dòng)

從三大城市群的業(yè)績(jī)實(shí)際恢復(fù)情況看，京津冀受到疫情反復(fù)的影響，恢復(fù)情況最不樂觀，而長(zhǎng)三角和珠三角的業(yè)績(jī)同比恢復(fù)70%左右。長(zhǎng)三角地區(qū)依托較為豐富的旅游資源及產(chǎn)品，吸納了很多海外消費(fèi)回流，因此恢復(fù)情況略好于珠三角地區(qū)。

若單從一線城市的角度解讀，深圳恢復(fù)情況最為喜人。2020年是深圳特區(qū)成立40周年，在各項(xiàng)活動(dòng)以及產(chǎn)業(yè)招商引領(lǐng)之下，深圳酒店各項(xiàng)指標(biāo)快速回升。屬于國(guó)際商貿(mào)型城市的上海和廣州，因?yàn)楹Ｍ鈬?guó)家疫情蔓延，兩個(gè)城市的業(yè)績(jī)復(fù)蘇也受到了一定的負(fù)面影響。首都北京因受制于嚴(yán)格的防疫政策，復(fù)蘇情況相較之下更為緩慢。

▲深圳酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)恢復(fù)程度領(lǐng)跑一線城市

灣區(qū)酒店市場(chǎng)將迎供給高峰

對(duì)于大灣區(qū)酒店市場(chǎng)的供給狀況，珠三角地區(qū)雖然在供給總量上處于末位，但因其地域面積相對(duì)較小，所以地區(qū)平均酒店密度反而相對(duì)較高。從酒店供給的層級(jí)分布來看，珠三角高端及以上酒店，相較于京津冀和長(zhǎng)三角地區(qū)占比最低。

▲珠三角高端酒店發(fā)展空間充足

但需要明確的是，京津冀國(guó)企央企政府機(jī)構(gòu)眾多，導(dǎo)致該地區(qū)酒店投資上的非市場(chǎng)化投資因素較多，而長(zhǎng)三角地區(qū)喜好追求高品質(zhì)產(chǎn)品，因此這兩地的高檔及以上酒店的投資熱情相對(duì)高漲。珠三角民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場(chǎng)化程度高，在酒店的投資上也更為務(wù)實(shí)理性。

酒店的投資情況也與當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的發(fā)展歷史和所處階段有關(guān)。從北上廣深四個(gè)城市的酒店發(fā)展歷史來看，北京和上海的發(fā)展起步都明顯早于廣、深兩地。北京高檔酒店的供給高峰來自于2008年的奧運(yùn)會(huì)，而上海則來自于2010年的世博會(huì)。

▲廣、深兩地酒店市場(chǎng)未來或迎供給高峰

而廣州和深圳的供給量一直相對(duì)平緩。在2019年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)前后，酒店簽約量開始大幅增長(zhǎng)。可以關(guān)注的是，大灣區(qū)的規(guī)劃對(duì)于廣州和深圳是一個(gè)重要的契機(jī)，整個(gè)市場(chǎng)在未來3至5年很有可能迎來一個(gè)持續(xù)性的供給高峰。同時(shí)需要注意的是，供給高峰帶來的可能是一段時(shí)間內(nèi)業(yè)績(jī)上的相對(duì)低迷，這個(gè)現(xiàn)象也同樣出現(xiàn)在北京和上海的供給高峰時(shí)期。對(duì)比廣、深兩地，深圳的供給高峰會(huì)來的更早一些。

從整個(gè)大灣區(qū)內(nèi)部的供給情況來看，市場(chǎng)中的高端酒店供給量呈現(xiàn)出明顯的梯隊(duì)?wèi)B(tài)勢(shì)。廣、深兩地是第一梯隊(duì)，東莞、惠州、珠海、佛山則憑借大灣區(qū)中心城市的輻射效應(yīng)，成為第二梯隊(duì)。其中，東莞和佛山則主要依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的商務(wù)需求，而惠州和珠海在旅游休閑方面展現(xiàn)出更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力。而大灣區(qū)的其他城市則發(fā)展相對(duì)緩慢。

廣、深兩地盈利水平位居市場(chǎng)前列

大灣區(qū)內(nèi)部酒店市場(chǎng)的梯級(jí)效應(yīng)也反應(yīng)在酒店的業(yè)績(jī)上。最近幾年，廣、深兩地的出租率都在70%以上，深圳的高端酒店平均房?jī)r(jià)也突破了1000元人民幣。而其他城市的酒店業(yè)績(jī)表現(xiàn)和住宿率呈現(xiàn)低迷，或是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)承壓，與中心城市相比仍有較大差距。

對(duì)比中心與非中心城市的客源結(jié)構(gòu)，廣州和深圳作為成熟的酒店市場(chǎng)，散客市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，為房?jī)r(jià)提升奠定了更好的基礎(chǔ)。在非中心城市的客源結(jié)構(gòu)中，會(huì)議需求占比明顯提升。而這背后的主要原因是，非中心城市高端酒店仍明顯處于需求不飽和的狀態(tài)，因此只能以高性價(jià)比的酒店產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)策略吸引相當(dāng)數(shù)量的會(huì)議團(tuán)隊(duì)。缺乏有力的散客支撐，也是非中心城市難以實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)提升的主要原因。

▲非中心城市高端酒店明顯處于需求不飽和狀態(tài)

從經(jīng)營(yíng)毛利率和經(jīng)營(yíng)毛利絕對(duì)值來看，深圳是目前最賺錢的市場(chǎng)，廣州緊隨其后，基本與上海持平。整體來看，廣、深兩地的酒店在盈利能力在全國(guó)市場(chǎng)中都是佼佼者。這背后的原因主要有三點(diǎn)。

首先從收入端來看，酒店的收入主要是客房和餐飲。在客房收益上，深圳雖然在2019年的客房收益上有所下滑，但是與其他一線城市相比，仍位居首位。而廣州雖然在客房收益上位列四大城市末位，但卻是四者中近年來客房收益增長(zhǎng)最顯著的城市。

▲深圳地區(qū)客房收益位列一線城市之首

其次，深圳和廣州的餐飲收入占比明顯高于北京和上海。餐飲旺盛的需求也拉高了酒店的整體收入水平。

▲廣、深兩地餐飲收入優(yōu)勢(shì)明顯

最后，從成本端來看，廣州和深圳的人工成本也相對(duì)低廉。相比之下，北京和上海兩地的酒店員工工資整體高于廣、深地區(qū)大約25%左右。因此，對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)而言，廣、深兩地在用工成本方面具備較大的優(yōu)勢(shì)。

▲廣、深兩地人工成本相對(duì)低廉

基于以上的數(shù)據(jù)可以看出，廣、深不僅在收入端表現(xiàn)更為強(qiáng)勁，在成本端存在人工優(yōu)勢(shì)，因此能夠?qū)崿F(xiàn)更好的盈利水平。

灣區(qū)未來市場(chǎng)投資趨勢(shì)以及產(chǎn)品展望

從投資熱度上看，在過去三年的簽約量中，排名前五位的分別是廣東、江蘇、浙江、四川以及上海，而廣東省已在過去三年中持續(xù)位列全國(guó)中檔及以上的品牌酒店簽約量之首。

從投資的趨勢(shì)上看，以廣州和深圳為代表的中心城市的酒店投資更趨于多元化，特別是中檔和奢華酒店的投資增長(zhǎng)更為顯著。這也反映出，當(dāng)酒店市場(chǎng)愈發(fā)成熟的時(shí)候，市場(chǎng)中的投資者的投資目的也更加多樣化。一部分投資者會(huì)更趨向理性，看重現(xiàn)金流回報(bào)，因此傾向于中檔酒店產(chǎn)品，而也有一部分投資者，則更加看重城市發(fā)展帶給資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有價(jià)值，因此在優(yōu)質(zhì)稀缺的地塊上則傾向于超高端甚至是奢華產(chǎn)品的開發(fā)。

▲以廣州和深圳為代表的中心城市投資在未來更趨于多元化

像廣、深這樣的成熟市場(chǎng)，房?jī)r(jià)水平的進(jìn)一步突破也將是未來的發(fā)展趨勢(shì)，因此如何通過產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)增幅是下一階段的關(guān)鍵。從產(chǎn)品趨勢(shì)上來看，最直觀的便是市場(chǎng)中出現(xiàn)了新一輪高奢酒店的風(fēng)潮；其次便是產(chǎn)品的升級(jí)換代，這也將帶來房?jī)r(jià)上的增長(zhǎng)；最后是內(nèi)容賦能——疫情之下，在廣深市場(chǎng)中也出現(xiàn)了城市微度假或者宅度假的趨勢(shì)，比如一些酒店也開始在升級(jí)強(qiáng)化酒店的親子客房和活動(dòng)營(yíng)銷，以更好的迎合市場(chǎng)客源的變化。

而在正在崛起、簽約量不斷上漲的非中心城市，中檔酒店的簽約量占比不斷攀升，這也反映出酒店投資者們?cè)谶@個(gè)市場(chǎng)的投資也更趨于理性。從發(fā)展階段來看，非中心城市正處于成長(zhǎng)周期。非中心城市的產(chǎn)品豐富度與中心城市相比仍有一定的差距。高聲望的經(jīng)典品牌仍具備較大的市場(chǎng)發(fā)展空間，而對(duì)于一些具備休閑特色的城市市場(chǎng)比如珠海，更具特色的生活方式品牌也將陸續(xù)進(jìn)入到市場(chǎng)，呈現(xiàn)經(jīng)典與特色產(chǎn)品并舉的格局。

▲酒店景氣指數(shù)隨疫情的發(fā)展起伏有所波動(dòng)

最后，對(duì)于度假市場(chǎng)，從過去五年的簽約量上看，城市和度假村基本趨同，開發(fā)程度并駕齊驅(qū)。但是與長(zhǎng)三角相比，珠三角的度假市場(chǎng)開發(fā)仍然相對(duì)緩慢，出色的度假產(chǎn)品相對(duì)較少，也沒有形成強(qiáng)大的度假目的地集群效應(yīng)，因此在度假市場(chǎng)發(fā)展方面仍處于起步階段

▲度假市場(chǎng)投資趨勢(shì)

而這種潛力首先主要來自于，珠三角市場(chǎng)的富裕人口眾多且具備非常大的休閑需求潛力；其次，大灣區(qū)交通可達(dá)性的改善，使得自駕近郊出游更為便利；最后，大灣區(qū)度假休閑資源的豐富度，例如樂園、濱海資源、溫泉和森林資源等可以培育度假產(chǎn)品的基底。需求需要好的產(chǎn)品來誘導(dǎo)，值得期待的是，未來大灣區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)的優(yōu)秀豐富的度假產(chǎn)品或?qū)⑦M(jìn)一步刺激市場(chǎng)需求。